[社会治理]群租房问题治理难度较高

2020-11-20 18:42 千龙网

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近日,由北京市社会科学院和社会科学文献出版社共同召开新闻发布会,发布《北京蓝皮书:北京社会治理发展报告(2019-2020)》等系列皮书、集刊和论丛。

北京社会科学院《北京蓝皮书:北京社会治理发展报告(2019-2020)》包括总报告、社会组织治理篇、人口问题治理篇、违法犯罪治理篇、网络社会治理篇、矛盾纠纷治理篇、城市安全治理篇和基层社会治理篇8个部分。报告对2019年北京市社会治理重点领域状况,采用定性分析、定量分析和大数据分析等方法,进行全面的分析梳理和阐述,并对存在的问题、成因和发展的趋势进行了深入分析,对城市社会治理工作具有较好的借鉴启示价值。

群租房,是指将住宅房屋通过改变房屋结构和平面布局,把房间分割改建成若干个小间,分别按单间出租或按床位出租的情况。群租房问题是特大型城市发展过程中出现的一种“城市病”,也是当地社区居民反映强烈的热点问题。近年来,北京市涉及群租房的重大事故、治安事件、不公平交易、邻里纠纷等时有发生,直接影响了城市社会的安全稳定。对“群租房”问题进行实证分析和研究,是对社会治理现代化在社会基层领域的一项重要实践,对推动城市化进程、改善居民居住环境、和谐社会秩序有着重要的实践意义和民生价值。

蓝皮书指出,群租现象是城市发展到一定阶段,在高房价和高房租的压力下,城市流动人口或低收入群体解决居住问题的一种方式。群租房的特点是出租人通过违法搭建建筑物、擅自改变房屋结构、以打隔断等方式,把一套房屋改造成10多个、甚至20多个单间或槅子出租给多人居住的现象。在这种大量人员密集居住的狭小空间内,房屋的主体结构被改变,照明、取暖等基本生活条件不足,煤气等易燃易爆设施随意摆放,电线线路随意插接外挂,存在严重的安全隐患。同时,由于多人居住一室,人员复杂,流动性强,治安案件频繁发生。北京市作为特大型城市,流动人口数量庞大、人员结构复杂、房屋租赁市场持续火热,违法群租房现象严重。调研发现,近年来北京市群租房呈现出如下基本特征。

(一)北京市租赁住房人口多,城市功能区群租房现象严重

从北京市统计局2019年7月发布的人口数据看,全市常住人口数量为2154.2万,常住流动人口数量是 764.6万。北京市住建委2018年发布的调研报告显示,全市在租住房约150余万套,约占全市住房总量的四分之一。从人口数量分析,全市租住人口在700万左右,占常住人口比重的32%,略低于全市流动人口数量;其中,群租人员又占租住人员数量的四分之一强;从区域分布看,在北京城市功能区具有优越地理位置的地区如海淀区、朝阳区等群租现象比较突出。以海淀区为例对比全市数据,2018年海淀区常住人口数量为335.8万,流动人口约为123.4万。全区住宅总量为76万余套,登记备案出租房屋15万套,海淀区出租房数量接近全区住房总量的四分之一,占北京市出租房总量的十分之一。依据北京市的数据测算,海淀区以全市十分之一的出租房数量,容纳全区上百万规模的房屋承租人,群租现象和群租人员数量在城市功能区的海淀区情况比较突出。

(二)房屋地理位置对群租房需求影响大

选择群租居住的大多是低收入流动人口和刚入职的年轻工作人员,他们要满足基本的居住需求,但又无力负担高昂房租,强烈的租房意愿和巨大的居住成本,催生了群租需求。在利益的驱使下,很多房屋中介公司和不法中介组织(或称“黑中介”,主要指那些未在住建部门进行房地产经纪机构备案,也未取得工商营业执照的中介机构),将原规划设计房屋打隔断分割出租,既能消化因租金较高无法达成出租的存量房,又能获得相对于整体出租更高的经济回报。低收入务工人员需要在适当地点找到通行成本与居住成本都合适的居所。群租房相对较为低廉的租金,迎合了大部分低收入群体的需求。具有优越地理位置的地区,特别是轨道交通沿线的居住小区、繁华商业区和高校园区群租房现象比较突出。

(三)北京市房屋类型多样,群租房治理难度高

北京市出租房屋类型与特征的多样化和复杂性使治理难度加大。近年来北京市部分居民用于出租的房屋包含了商品房、回迁房、经济适用房、公租房、房改房、两限房、单位宿舍等各种类型,形式上有平房、楼房、出租大院、地下空间和出租公寓等。其中有合法、常规的出租房,也有对地下空间、非住宅用房和自建、违建房等违章违规的出租房。伴随着房屋租赁市场刚性需求的增加,房主受利益趋使,除了对常规住房违规打隔断出租外,还有对原规划用途为设备间、地下车库等普通地下室改造为群租房者;也有部分原为厂房、仓库等非居住用房改造后用于集中居住者;另外还有城乡结合部地区的农民私自违章建造的房屋用于群租者。这些经过改建或自建、违建的房屋大多数不符合居住房屋质量安全标准,存在严重的安全隐患。同时,由于每一种出租房屋类型都具有各自的租赁、日常管理、隐患问题等方面的特点,对管理活动提出了不同要求,增大了政府治理的难度。

(四)群租交易行为隐秘多变,治理后易反弹

伴随着近年来北京市“疏解治理促提升”专项行动的开展,拆除违法建设、清理地下空间和开墙打洞治理等一系列措施的实施,地下空间、违法建设和违规打隔断等居住空间受到挤压,违法群租数量在一定程度上有所控制。在需求和利益双向驱动下,一些不法中介和二房东游走于监管之外,开始从事跨区异地违法经营,违法群租房的隐蔽性、变异性和对抗性不断加大。在深入的调研与治理工作中发现,在巨大利润空间的群租市场上,已经存在一支专业化极强的“黑中介”或二房东队伍。这些黑中介或二房东手中少则拥有4、5套房,多则10余套甚至数十套房。为逃避治理,他们在网上大量发布以求职公寓、日租房、钟点房等形式的租房信息,改头换面变相群租的趋势明显,特别是在地铁商圈和知名医院周边地区,日租、短租、群租现象异常突出。

(摘自北京社会治理发展报告《北京市群租房现象及治理状况》)

责任编辑:孙惠贤(QY0029)  作者:马晓燕