房地产去库存背后的制度优化问题

2016-02-29 08:09 京华时报

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来源标题:房地产去库存背后的制度优化问题

漫画张建辉

自去年11月10日中央财经领导小组会议首次提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”,12月20日中央城市工作会议将化解房地产库存列入2016年经济社会五大任务以来,“房地产去库存”迅速成为经济工作的关键词。去年以来,全国已有超过130个城市出台政策,通过公积金新政、降低税费、鼓励农民进城购房等手段,推进房地产去库存。今年2月,针对非限购城市,央行和银监会放宽了个人住房贷款政策,财政部等三部门推出了契税和营业税优惠政策。调控政策的连番发力和地方的积极动作意味着,作为去库存的重要组成部分,房地产去库存已成为今年中国经济政策走向的主要考察点。

无独有偶,几乎与中国同时,房地产市场也成为美国和日本近期经济政策的重要着力点。去年底,美国总统奥巴马签署法案,放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率,以吸引更多海外资金投资美国房地产市场。今年1月,日本政府公布“居住生活基本计划草案”,首次对空置房设立了去库存100万户的量化目标。全球三大经济体同时瞄准房地产市场,尽管背景和内涵迥异,但不同的政策推进手段,为中国的房地产去库存提供着即时性镜鉴,这有助于我们更深刻地解读中国房地产去库存的意义,找到最合适的目标达成方式。            

中美日去库存方案之比较

中美日三大经济体同时对房地产市场进行政策调整,表面看都是通过激活房地产市场,巩固经济增长的态势,防止经济下行压力拖垮复苏努力。但实际上,中美日房地产市场新政策的倾向和诉求,有很大不同。

美国政府之所以降低海外资金投资美国房地产市场的税率,主要缘于过去对美国经济和自尊心造成威胁的因素已逐渐消失。35年前,正是日本企业大肆购买美国土地和标志性建筑,迫使美国采取了对海外资金加税的法案以求保护自己的原属产权。而自日元大幅贬值以来,日本资金海外狂购房地产的能力持续下降,美国已无需原法案设置的保护性堤坝。当然,转向宽松的税收政策势必带动大量海外资金进入美国房地产市场,给美国经济带来包括中国资本在内的新的增量资金。就此而言,美国新法案与中国资金的流向具有连带效应。

日本自安倍政府推出经济刺激计划以来,尽管通过日元大幅贬值一度出现复苏迹象,但目前增长动力已告衰竭,“安倍经济学”事实上已经失效。在这种情况下,房地产去库存就成为提振经济的重要药方。日本房地产去库存的主要方式是推广二手住宅评估机制,帮助这些房屋在二手房市场交易。同时,政府出资改造一批空置房屋作为福利设施,提供给低收入家庭居住,对于改造成本过高的老旧危房,则有计划地拆除。

总体来看,减税构成了美国刺激房地产市场的主要方案,推动二手房交易并由政府出资部分接管,则是日本的主要方案。从技术角度讲,这两种思路,中国都有可借鉴之处。不过,中国的房地产去库存,在许多方面又与美日不同。

首先,中国的房地产去库存被寄托了更重大的经济意义。作为全行业去库存的重要环节,中国的房地产去库存具有出清过剩产能的试验意味,同时也担负着解放房地产下游的钢铁、水泥、玻璃等数十个行业产能的重大使命;其次,中国的房地产去库存还带有事权下放的改革意义。除税收、贷款政策外,其他事权已基本交由地方管理,中央不再出台一刀切式调控政策。房地产去库存与央地事权改革实际上并行;第三,中国的房地产去库存还有推动“人的城镇化”、推进社会公平正义等超出经济范畴的内涵。这也通过今年中央一号文件鼓励农民进城等相关表述中反映出来。

可以说,与美日相比,中国的房地产去库存具有更复杂的操作难度和更深远的经济社会意义。正因为意义重大,对中国房地产去库存念歪经的可能性必须高度关注,而这种倾向似乎正在出现。

警惕去库存中出现的异化迹象

从“发展”再度成为中国房地产业的政策基调以来,各地房地产市场正逐渐从过去几年的低迷姿态中苏醒过来。苏醒首先体现在各地土地招拍挂的成交价格和楼市交易价的变化上。据统计,2015年重点城市中,深圳房价涨幅高达33.37%,上海达17.60%,北京为8.14%,二线城市中,武汉、南京、天津、苏州、合肥等地涨幅也达到10%上下。而今年以来,不少城市再度出现房价“暴动”。1月,全国70个大中城市房价环比涨幅扩大,一线城市和个别二线城市涨幅达到20%。中国指数研究院和伟业我爱我家的数据显示,1月,北上广深四个一线城市房价均再度攀至历史高位。上海等地再现“地王”,出现了上一轮楼市暴涨时“面粉贵过面包”的异常现象。

楼市交投重新活跃,在一定程度上是房地产去库存的前提。但必须警觉,楼价上涨不等于去库存,相反却可能成为去库存的障碍性因素。这是因为,一方面,房地产去库存的主要“战场”在二三四线城市,一线城市除价格因素外不存在去库存压力。实际上,去库存的政策对象本来就是二三四线城市而不是一线城市,这也是调控政策放宽附加“限购城市除外”的附加条件的主要原因。而目前的市场,则呈现出一线城市和个别二线城市交易活跃,其他重点城市依然较为低迷的态势。这显然不符合房地产去库存的初衷。另一方面,随着交投趋于活跃,一些新的监管风险正在重新累积起来。央视曝光的上海链家违规提供高息借款服务,鑫琦资产将房地产项目收益权打包成理财产品导致兑付危机等事件表明,急功近利式的楼市发展方式还可能导致金融风险。

风险不仅于此。如果继续把旧的、粗放的楼市发展逻辑运用于房地产去库存上,尽管由于强行扭曲楼市周期、改变购房者的市场预期有可能带动房地产在部分地区“消肿”,甚至让房地产开发商重新积累起投资信心,进而中止固定投资下滑的态势,弥补经济增长较弱的一环,但因此付出的代价将无比巨大。比如,如果一线城市的房价上涨传导到二三四线城市,在比照效应影响下,这些城市房价出现飙升,那将导致希冀进城定居的农村购房者望房兴叹,从而让“人的城镇化”变得可望而不可即,这事实上是消解了房地产去库存的社会意义;又如,房价借去库存为名疯狂上涨,在显著的赚钱效应驱动下,大量社会资本可能蜂拥而入,导致本该获得资金支持的其他实体经济、互联网士、创新创业、中国智造等“失血”,延宕经济结构转型步伐。

去库存要求政策精准投放

对于借去库存之名导致的房价上涨,不少地方政府也有所警觉。毕竟,房地产是地方发展经济的重要“王牌”,这张王牌不能打错。而在房地产去库存已成为一项兼具经济和政治任务的情况下,防止去库存的经被念歪也是对地方治理能力的重大考验。因此,近期深圳、南京等地纷纷研究并出台紧急意见,对捂盘惜售行为予以打击,对赠送户口等行为进行规范等,都是应有之义。

从全局而言,让房地产不生成过大泡沫的情况下,在顶层设计上还需要出台更精准的应对方案。其一,鉴于去库存的主要目标在三四线城市,这些城市也是农民进城定居的现实之选,因此有必要根据重点城市及辖区的楼价情况和农民进城需求,实施不同的调控政策。该限制的予以限制,该鼓励放开的予以放开。这一管理权限,恐怕不能完全交由地方,以防止以发展房地产市场代替其他经济和社会发展任务的现象愈演愈烈。

其二,有必要把去库存与棚户区改造、保障房建设结合起来,使去库存任务更接“地气”,更贴民生。目前国务院已确定2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套,农村危房1060万户的行动计划。过去,棚户区改造和保障房建设主要靠新建项目完成,在房地产库存面积较大的情况下,可以通过政府出资并引进社会资金的方式,购买部分存量楼房,使之成为棚户区改造和保障房的组成部分,既减轻地方的建设负担,又可保证去库存不致导致商品住房价格无序上涨。对于农民进城需求大的三四线城市,中央财政可以适当补贴。

其三,在保证金融系统性安全的前提下,进一步降低购房的贷款门槛,使之与农民群体的现实购买力尽量吻合。央行行长周小川日前在上海G20财长和央行行长会议期间透露:他认为中国个人住房贷款占银行总贷款的比重相对偏低,银行系统也觉得个人住房抵押贷款相对比较安全,有发展机会。央行将会给予银行更大的自主权,对不同客户采取不同具体政策。这暗示了住房贷款首付等政策将进一步趋向灵活,有助于房地产去库存任务的完成。

其四,减少经济效应不明朗的土地供应,强化各地对土地供应的管理,防止囤地坐等地价上涨牟取暴利的现象再度上演,让政策资源更有效地集中到对存量土地的合理开发利用、对存量房地产的消化上来。这也是使去库存不致对其他发展任务形成挤占效应的应有之义。

制度改革进程将起主导作用

客观来看,即使在政策面能做到最精准的应对,也未必能完全杜绝一线城市房价上涨过快、急需去库存的三四线城市少人问津的剧情反复上演。这是因为,房地产去库存不得不面临区域发展水平不一、贫富差距、个人发展空间差距的“天堑”。

因此,顺利推动房地产去库存,除了调控技术层面的精准外,更关键的是在战略层面上弱化区域差距形成的马太效应。这当然不是短期内可以完成的任务,而是一项需要长期推进的系统工程,但这不意味着没有破题之处。实际上,房地产去库存这项重大的经济和政治任务,正好提供了一个抓手。房地产去库存完全可以成为一个带动区间走向更均衡发展的新起点。

比如,房地产去库存可以转化为优化区域经济结构、推动区域经济一体化的突破口。一线城市既要防止房价过快上涨,解决大城市病的痼疾,又要满足人才和资金进入的持续需求,与周边地区城市结成发展共同体是最优选择。这样既可以将资金和资源合理疏导到周边,减轻自身压力,又可带动周边发展。因此,房地产去库存完全有可能实现与区域经济一体化战略的配套。

又如,房地产企业的购并是房地产去库存的推进路径之一。打通制度瓶颈,实现央企与民企相互持股,推进不同性质企业之间采取混合所有制,既可有效消化库存,也可推动国企国资改革和国企民企的整合。

再如,农民进城的主要顾虑,是进城购房后原有宅基地产权会不会受到影响,以及进城后能否公平享有基本公共服务。将房地产去库存视为重点工作,就势必要求实施有利于维护农民利益的市场制度和土地制度,在社会保障上,实施对新老城镇居民一视同仁的“国民待遇”。这将为农村土地制度、社会保障制度带来新的改革动力。

不少人担心,不少地方财政增幅下滑明显,可能给中央财经领导小组会议、中央城市工作会议、中央农村工作会议等最高层面形成的房地产去库存政策意图造成新的困扰。但实际上,地方面临的财政挑战,现实是“危”,长远看是机——房地产去库存的任务有可能成为合理划分央地事权,推动地方财政结构优化的契机。前提是,要把房地产去库存当作一项重大战略任务去完成。从这个角度看,房地产去库存也是一系列重大制度改革的组成部分。区域经济一体化、财税制度、央地关系、土地制度和社会保障制度的改革能否推进,对房地产去库存起着比相关产业政策更关键的作用。这些制度能否优化,决定着房地产去库存的方向和前景。

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来源标题:房地产去库存背后的制度优化问题

责任编辑:韩新春(QY0001)  作者:徐立凡